Если ипотека оформлена до брака, как ее поделить при разводе?

Что говорится в законодательстве по теме статьи?

Базовым документом, в котором можно найти ответы на многие вопросы, касающиеся режима имущества супругов, является Семейный кодекс РФ. Обратить внимание необходимо на следующие положения:

1. Имущество, приобретенное одним из супругов до брака или во время действия семейного союза, но по безвозмездной сделке, является его личной собственностью (ст. 36 СК РФ).
2. Личное имущество супруга может быть признано совместной собственностью, если во время, брака, за счет общих средств в него были сделаны вложения, увеличивающие его стоимость (ст. 37 СК РФ).

Добавим, что ст. 45 СК РФ установлено, что у супругов могут быть личные обязательства. Все зависит от того, когда, например, был получен кредит и на какие нужды (о том, как разделить квартиру в ипотеке при разводе и можно ли её продать, можно узнать здесь).

Если квартира и кредит на её покупку взяты до оформления свидетельства о браке в органах ЗАГС, долг перед банком погашен, то имущество, в силу ст. 36 СК РФ, будет считаться личным, и делиться не будет. Но частности могут быть самыми разными. Стоит рассмотреть наиболее типичные ситуации.

Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе

Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры. Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса. Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов. Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.

Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности. Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее. Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.

Как поделить ипотечную квартиру?

Чтобы обезопасить себя от несправедливого раздела квартиры с супругом, который не принимал участия в приобретении жилища, можно оформить брачный договор, то есть избрать договорной режим общего имущества супругов, в котором будет прописан порядок раздела купленной в ипотеку квартиры. Договор может быть заключен как до брака, так и в период брачных отношений (ст. 40 СК РФ).

Если же вклад в приобретение ипотечного жилья был все же обоюдным, можно попытаться договориться с супругом, оформившим ипотеку до брака, ссылаясь на то, что до брака квартира не была полностью в его собственности, поэтому логично и честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха следует заключить мировое соглашение и заверить его нотариально.

Следующий вариант – это судебный иск о признании ипотечной квартиры совместным имуществом. Основаниями иска будут являться такие аргументы, как:

• выплата ипотечных платежей вторым супругом;
• первым супругом, заключившим договор ипотеки, платежи вносились из совместного бюджета;
• в квартире делался ремонт, была замена коммуникаций, устанавливалась встраиваемая мебель и т.д. – все затраты по улучшению квартиры делались из общих средств.

Все это будет доказательством участия второго супруга (не являющегося стороной по договору кредитования) в оплате ипотечных платежей, по этой причине имеющего право на долю в ипотечной квартире.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе между супругами

С учетом положений законодательства и, исходя из практики правоприменения, существуют следующие варианты решения раздела ипотечного жилья:

1. Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности.
2. Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков.
3. Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами.
4. Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по общим правилам раздела имущества.

Каждый из указанных вариантов предусматривает учет интересов банка – полное погашение остатка по кредиту или его переоформление на одного из созаемщиков.

Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между партнерами.

При таких обстоятельствах рассчитывать на согласие кредитного учреждения на перевод долга или же продажу заложенной недвижимости бессмысленно и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.

Если по условиям ипотечного договора один супруг заемщик, а второй получатель денежных средств или же купленного на них имущества, то реализация их прав в отношении заложенной банку ипотечной квартиры будут в равной степени зависеть от решения банковского учреждения.

Банк крайне редко без проблем дает согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банка прибыли, которую он рассчитывал получать на протяжении всего срока действия договора.

Однако если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, никаких проблем со стороны банка с согласованием продажи ипотечного имущества возникнуть не должно.

Способы раздела ипотечной квартиры

Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.

Права супругов на долю

Семейный Кодекс в статье 34 регламентирует права супругов, на равный раздел семейного имущества, нажитого в браке. К такому относится движимое, недвижимое имущество, а также другие материальные ценности, купленные на протяжении действия официального брака за общие деньги, независимо от того, кто больше зарабатывает. Что касаемо купленной ипотеки до брака, то ситуация неоднозначная, так как имеет множество нюансов. В зависимости от этого можно вынести 3 решения раздела недвижимости:

• Супруг, который оформил ипотеку до брака, выступает ее полноправным хозяином по документам и данная собственность не делится после развода, а второй супруг не имеет права претендовать на долю этой недвижимости. То есть собственник жилья по договору ипотеки выступает единоличным ее владельцем.
• Другая ситуация, если ипотека была оформлена до брака на одного из супругов, после регистрации брака супруги стали жить в этой квартире и совместно погашали оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Здесь недвижимость будет относиться как раз таки к совместно нажитому имуществу. Даже если супруга занималась домом и воспитанием детей, а ипотека погашалась из заработка супруга, то все равно такое имущество относится к совместно нажитому. При разделе на суде вы должны доказать этот факт: свидетельскими показаниями, подкрепить к делу чеки, квитанции, выписки.
• Менее редко, но иногда доказать полную имущественную собственность на ипотечное жилье, купленное до брака и выплачиваемое во время брака, можно путем приведения весомых фактов, что второй супруг без уважительной причины не работал и полностью находился на содержании мужа или жены. Такое обычно бывает, когда второй супруг признан хроническим наркоманом или алкоголиком, не имеет работы и не занимается домом и детьми. В этом случае есть шанс выиграть дело.

Просто забрать и не разделить квартиру, которая по закону будет относиться к совместно нажитому имуществу, даже если она оформлена на ваше имя – невозможно.

Если и правда, с совместного семейного дохода часть денег шло на погашение ипотеки, то по решению суда, второй супруг имеет право рассчитывать на долю квартиры, согласно половине вложенных средств. Первоначальный взнос и погашенная задолженность до вступления в брак автоматически отходит владельцу квартиры и доказать это совсем несложно на суде. Чтобы не делить квартиру, можно предложить второму супругу компенсировать его имущественную долю в денежном эквиваленте либо отдать равносильно этой сумме другое имущество, если вы хотите остаться при своем жилье.

Если недвижимость куплена в новостройке

Люди, которые сталкивались с ипотечным жильем, знают, что стоимость первичного жилья немного дешевле, чем на вторичном рынке, ввиду того, что она еще не введено в эксплуатацию, а иногда и вовсе находится на этапе строения. В такой ситуации решение проблемы усложняется, так как по факту жилья нет. Если строительство закончилось и квартира полностью готова к заселению, оформляется право собственности. На это может уйти несколько лет, а к тому моменту владелец жилья может вступить в брак. В таком случае недвижимость автоматически признается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу. Бывают исключения, но здесь необходимо очень грамотно подойти к вопросу, оценить все тонкости ситуации, судебной практики, юридические нюансы, собрать доказательственную базу. Поэтому без помощи опытного юриста не обойтись.

Ситуацию нельзя назвать справедливой, но закон в своих статьях таких оговорок не делает, поэтому имущество будет делиться поровну.

Варианты раздела ипотеки, оформленной до свадьбы.

1. При расторжении брака ипотека может быть признана личным долгом супруга, который оформлял ее до брака, если ипотека погашалась в совместном браке. Второй супруг в этом случае может получить возмещение внесенных платежей по соглашению сторон либо по судебному решению.
2. Другим вариантом может стать раздел квартиры на доли и переоформление ипотеки на каждого из супругов порознь.
3. Оплата долга по ипотеке производится бывшими супругами после процедуры развода совместно. Раздел имущества в этом случае происходит после полного погашения ипотеки.

Если в ипотеку до брака приобреталась квартира в строящемся доме, а его сдача произошла уже после свадьбы, то такая квартира будет считаться совместно нажитой. Дело в том, что право собственности на недвижимость заемщик получит только после сдачи построенного объекта, и если свидетельство получено в браке, то юридически квартира будет общей и при разводе делится поровну. Супруг, оформлявший ипотеку, может претендовать только на возмещение средств, потраченных на погашение кредита.

Если ипотека на недвижимость оформлялась на стадии котлована, так же как и в случае с квартирой в новостройке свидетельство будет получено после окончания строительства дома. Если это происходит после того, как заемщик оформил брак, то квартира будет считаться общей. Но если сдача дома происходила после того, как супруги развелись, второй супруг по закону не получит прав на нее.

Права супругов

Решение вопроса о разделе имущества после развода зависит от множества нюансов. В первую очередь учитывается факт, в какой период была приобретена ценность, в какой момент возникло право собственности на нее, есть ли у супружеской пары дети и многие другие.

Если провести опрос граждан, то окажется, что большинство людей уверено в том, что имущество, купленное до брака, при разводе остается у того, кто его приобрел (СК РФ ст. 36). Однако, не все так однозначно, если вопрос касается квартиры, приобретенной в ипотеку.

Если второй супруг приобрел жилье до брака, успел до свадьбы выплатить кредит и оформить право собственности, то после развода по закону квартира отойдет именно ему. Но ипотека – это сделка, которая растягивается во времени. Выплаты по ней могут идти многие годы.

Если процесс погашения долга продолжается уже во время существования семьи, тогда квартира по окончании выплат будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно и раздел ее полагается осуществлять, исходя из этого принципа (ст. 34 СК РФ).

Если брак расторгается, то в отношении ипотечной квартиры могут быть приняты следующие решения (если кредит уже погашен, и право собственности оформлено):

1. Квартира будет признана собственностью того супруга, на которого оформлялась ипотека.
2. Жилье разделят в равных долях.
3. Жилплощадь будет поделена в разных долях, исходя из размеров платежей, которые осуществлял каждый из супругов и иных факторов.

Если ипотечный кредит на момент развода погашен не до конца, то в отношении обязательств по нему могут быть приняты следующие решения:

1. Остаток по кредиту признается личным долгом одного из супругов. Он в свою очередь обязан компенсировать второй стороне все расходы, понесенные ей по выплате кредита.
2. Бывшие супруги приходят к соглашению о дальнейшей совместной выплате кредита и разделении квартиры в равных долях по ее завершении.
3. Проведение реструктуризации кредита, в результате которой он будет разделен, и каждый супруг будет отвечать за выплату своей части. В будущем произойдет и разделение самой квартиры.

Кроме того, банк может потребовать от заемщика осуществить досрочное погашение кредита. Если такой момент был оговорен в договоре на ипотеку.

Особенности раздела при наличии детей

Наличие детей в семье может иметь существенное влияние на раздел имущества после развода. Это касается и квартиры, купленной в ипотеку.

Если один из супругов оформил право собственности на жилье до свадьбы, то наличие детей никак не повлияет на раздел. Это значит, что и после расторжения брака квартира останется в собственности того, на кого оформлялась. Но здесь есть один нюанс, касающийся дальнейшего проживания детей. Если после развода предполагается, что они переедут в жилье, которое по своим характеристикам существенно уступает данной квартире, то суд вынесет решение о возможности проживания детей именно в ипотечной квартире вплоть до наступления совершеннолетия. И с ними соответственно разрешат проживать их матери.

При условии, что для погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира однозначно будет поделена в равных долях между всеми членами семьи вне зависимости от размеров иных сумм, которые вносились сторонами.

Если погашение кредита происходило в период брака, но без участия материнского капитала, то квартира будет поделена по стандартной схеме. То есть или в равных долях между супругами, или один из них получит денежную компенсацию.

Если ипотека оформлена до брака одним из супругов

Если ипотека была оформлена одним из супругов еще до закрепления отношений, то по общему правилу ипотечная квартира должна, несомненно, принадлежать ему. Об этом прямо говорит статья 36 СК РФ, поскольку все нажитое до брака отнесено к категории личного имущества и, следовательно, ипотечная квартира, оформленная до брака, не попадает под раздел при расторжении уз.

Между тем это правило справедливо лишь для случаев, когда супруг еще до брака стал полноценным собственником такой квартиры, то есть выплатил ипотеку полностью. Если же погашение ипотечных платежей производилось супругами из семейного бюджета, этот факт будет делать такую квартиру совместно нажитым имуществом.

Примером тому может быть ситуация, когда ипотека, например, была оформлена супругом на свое имя до брака, а платежи по ипотеке оплачивались уже в период брака из совместного бюджета. Даже если супруга не работала в период совместного проживания и погашение ипотечных платежей осуществлялось только из зарплаты мужа, она все равно будет иметь право на долю в ипотечной квартире и вправе требовать при разводе часть квартиры или компенсацию части ипотечных платежей.

Что причитается второму супругу при разводе

При разводе второй супруг после погашения ипотеки может получить в квартире долю, соответствующую потраченным личным средствам. Возможно получение денежной компенсации данных средств от супруга, оформившего добрачную ипотеку. Также один из супругов может оформить ипотечный заём на выделенную долю в квартире и оплачивать его самостоятельно.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке

Если при разделе ипотеки супруги не смогли договориться, то придется писать иск о разделе имущества. Инициатор судебного разбирательства в исковом заявлении должен изложить все обстоятельства, предшествующие спору, а именно:

1. Когда была куплена спорная квартира.
2. На кого оформлен кредитный договор.
3. Какие именно средства шли на погашение ипотеки.
4. Каким образом заявитель требует разделить ипотечную квартиру.

Необходимые документы

Для раздела в суде потребуется представить следующие документы:

• правоустанавливающие на спорное жилое помещение;
• документ, подтверждающий, что квартира имеет обременение ипотекой (выписка из ЕГРН с соответствующей пометкой);
• договор ипотечного кредитования, из которого можно определить степень участия каждого из супругов в сделке по ипотеке (кто заемщик, кто созаемщик);
• документ из банка, в котором указан остаток долга по кредиту;
• копии паспортов сторон процесса;
• свидетельство о разводе;
• документальные доказательства по делу и сведения о свидетелях, которых необходимо вызвать в суд;
• квитанция об уплате госпошлины.

В качестве доказательств истец обязан приложить документы, которые подтвердят источники выплат по кредиту:

• выписки из банковских счетов, с которых производились выплаты по кредиту;
• договор дарения, если для погашения ипотеки использовались средства, подаренные одному из сторон;
• документы о вступлении в наследство, если были использованы унаследованные денежные средства или деньги, вырученные от продажи имущества, полученного в наследство;
• другие документы, могущие доказать, что выплаты по ипотеке производились одной из сторон.

Подтверждением также могут быть свидетельские показания о том, что ипотека выплачивалась из общего семейного бюджета либо что только один из супругов участвовал в погашении кредита личными средствами.

Как правильно оформить раздел ипотечной квартиры, купленной до свадьбы, если супруги являлись созаемщиками?

Ст. 36 СК РФ говорит о том, что приобретенная недвижимость до брака в кредит одним из супругов является его собственностью.

После регистрации брака в банк можно подать заявление для оформления супруга в качестве созаемщика по кредиту. В этом случае разделу при разводе будет подлежать только часть собственности, совместно оплаченная.

Если супруги решили оформить развод, то есть несколько вариантов раздела обязательств по ипотеке:

• кредит признается долгом супруга, который изначально его оформил. Сумму денег, ранее внесенную вторым супругом, он выплачивает по согласию сторон или в судебном порядке;
• недвижимость может делиться пополам, при этом кредит переоформляется отдельно на каждого супруга;
• после развода супруги продолжают гасить совместно кредит, после чего каждый получает свою часть;
• требование о погашении долга досрочно, если размер доходов после развода станет меньше.

Гражданский брак

Ст. 33 СК РФ не распространяется на лиц, которые живут в незарегистрированном браке. Купленное совместное имущество в случае разбега делиться пополам не будет.

Касаемо имущества, приобретенного в ипотеку, в этом случае банк заключает договор кредитования с индивидуальной ответственностью или солидарной. Квартира будет оформлена на основного заемщика и в случае прекращения гражданского брака второму супругу придется обращаться в суд.

Ему необходимо доказать сам факт отношений и то, что выплаты по кредиту совершались из общих средств.

Брачный контракт

Оптимальным решением всех возможных проблем может стать соглашение между супругами.

В договоре, заключенном до брака, обязательно будут оговорены перед оформлением ипотеки возможные варианты раздела имущества.

В договоре может быть указано:

• размер принадлежащей каждому из супругов доли;
• компенсация долга иной собственностью;
• распределение суммы кредита между супругами;
• компенсация при отказе от доли имущества.

Погашение ипотеки до заключения брака

Признание ипотечной квартиры совместной собственностью

В соответствии со ст. 37 СК, если один из супругов за счет своих средств или семейного бюджета внесет значительные улучшения в недвижимость (например, капитальный ремонт), значительно повышающие его стоимость, то личная квартира может быть признана совместной.

В Главе 5 ФЗ № 102 нигде не сказано про то, что запрещено производить неотделимые улучшения заложенного имущества. Более того, в ч. 2 ст. 30 ФЗ № 102 даже указано, что залогодатель обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт предмета залога.

Вот и получается, что если капитальный ремонт ипотечного имущества будет осуществлен даже за счет общего имущества, то все – квартиру могут признать совместной собственностью. Дальнейшие последствия стандартные – то есть при разводе ее поделят пополам (ч. 1 ст. 39 СК). Долг при этом останется на том, кто изначально брал кредит, если нет обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 45 СК.

Если заемщик – военнослужащий

Если квартира бралась в ипотеку по программе, предусмотренной для военнослужащих, ее раздел после развода будет осуществляться по своим правилам. Дело в том, что пока гражданин служит в рядах ВС, ипотечный кредит за него выплачивает Министерство Обороны. Именно поэтому супруг (или супруга) после развода не смогут претендовать на ее часть.

Но в этом правиле есть и пара исключений. Если до погашения кредита гражданин уволился из рядов ВС, то остаток долга он обязан вносить самостоятельно. А значит, брать деньги из семейного бюджета. В таком случае после расторжения брака вторая сторона имеет право потребовать денежную компенсацию за вносимый кредитный остаток.

Вторым исключением будет использование материнского капитала для погашения кредита. В таких ситуациях жилплощадь однозначно делится в равных долях между всеми членами семьи.

Как делить дом в ипотеке?

Жилой дом в равной степени является объектом недвижимости, наравне с квартирой. Если его приобретение осуществлялось за счет средств ипотечного кредита, порядок раздела дома не будет отличаться от способов раздела жилого помещения.

Однако нужно учитывать, что жилой дом непосредственно связан с земельным участком. Даже если в отношении дома раздел будет невозможен по причине наличия ипотечного залога, на земельный участок под ним могут быть определены доли для каждого партнера.

В отличие от квартиры, жилой дом может быть разделен в натуре с последующей реконструкцией и адаптацией под раздельное проживание супругов. В этом случае возможно сохранение имеющихся обязательств по кредиту, выплачивать которые муж и жена будут в пропорциях, равных присужденным долям в имуществе.

Сложности с разделом дома

Дополнительные сложности при разделе дома возникнут, если:

• дом не достроен и (или) не введен в эксплуатацию;
• при строительстве или покупке дома использовались как личные, так и совместные средства супругов, «дополненные» ипотекой;
• дом был куплен с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.

Практически все способы разрешения перечисленных осложнений совпадают со способами раздела ипотечной квартиры.

Что можно сделать в такой ситуации:

1. Муж может выплатить компенсацию жене в размере потраченных ей личных средств (500 тыс. рублей) и ½ совместных средств, потраченных им на покупку дома (еще 200 тысяч). Жена в последующем пишет отказ от прав на данный объект недвижимости;
2. Супруги могут договориться о продаже объекта, согласовав это с банком. Вырученные деньги делятся поровну, но жена дополнительно будет иметь право на компенсацию внесенных личных средств;
3. Супруги могут оставить все без изменения, продолжив выплату кредита и определив порядок пользования имуществом.

Это – лишь некоторые из возможных путей решения проблемы. Судом и сторонами могут быть использованы и другие способы раздела дома, приобретенного в ипотеку. Да и вариантов ситуаций, помимо указанной в примере, могут быть сотни.

Выводы

Сделаем несколько выводов:

• «добрачная» ипотека считается личным имуществом, и разделу не подлежит;
• но возможны исключения: к примеру, если докажут, что ипотека выплачивалась обоими супругами;
• суд может включить часть ипотечной квартиры в совместную собственность и разделить ее между супругами;
• но тогда доли супругов не будут равными: их определят пропорционально сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости жилья.

С точки зрения супругов, развод – трагедия семейной жизни, ее распад. Раздел совместного имущества может еще больше омрачить бракоразводный процесс, особенно если это квартира, приобретенная в ипотеку.

Будучи жилым помещением, квартира одновременно является долговым обязательством супругов, раздел которого обяжет каждого к выплате немалых долгов, но ситуация иная, если квартира куплена в ипотеку до брака.

[spoiler title=»Источники»]

• https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/brachnyj-dogovor-i-brak/razvod/esli-ip-vzyata-do-zhenitby.html
• https://zen.yandex.ru/media/id/5a6e161bc89010c5137c3008/delitsia-li-kvartira-v-ipoteku-vziataia-do-braka-pri-razvode-suprugov-5a8411115f49672e9b4f8ed5
• https://www.9111.ru/questions/777777777859898/
• http://allo-urist.com/kak-razdelit-kvartiru-v-ipoteke-pri-razvode/
• https://washepravo.ru/ipoteka/kvartira-kuplena-v-ipoteku-do-braka/
• https://razdel-imushhestva.org/ipoteka/vzyataya-do-braka.html
• https://vostok-kvartal.ru/kvartira/esli-kuplena-v-ipoteku-do-braka-2.html
• https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/razvod/razdel-imushhestva/ipoteka-do-braka.html
• http://ipoteka-expert.com/ipoteka-do-braka/

[/spoiler]