Как супругам оформить покупку квартиры
Существует три варианта:
- Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.
В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.
- Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.
Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.
Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)
- Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.
Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.
Вычет при покупке квартиры супругами
Налоговый вычет супруги могут получить с разных сумм, конечно в пределах 2 000 000.0 рублей.
Подробнее о налоговом вычете читайте в статье:
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
Виды общей собственности
Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.
В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместнаясобственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.
По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.
Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Общая совместная собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Общая долевая собственность на квартиру
Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:
- идеальными или
- реальными.
«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.
«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.
При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).
Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):
♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦
♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦
С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.
Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.
Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».
Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.
Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.
Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).
Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:
| Различия | Совместная собственность | Долевая собственность |
|---|---|---|
| Порядок владения имуществом | Супруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры. | Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать. |
| Особенности продажи жилья | Чтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу. | Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли. |
| Налогообложение | Все собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях. | Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли. |
| Налоговый вычет | Налоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС. | Вычет автоматически соответствует размерам долей. |
Как правило, молодые семейные пары по моральным соображениям даже не рассматривающие возможность заключения брачного контракта, приобретают жилье в совместную собственность. По сути, пока супруги счастливы в браке и не задумываются о разделе имущества обе формы собственности мало чем отличаются в своем проявлении. А вот когда в отношениях наступает кризис, и семья распадается, решить квартирный вопрос получается намного проще, если доли заранее уже были обозначены и надлежащим образом оформлены.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Нужен ли нотариус?
Оформление в долевую собственность купленной квартиры требует привлечения штатного специалиста – нотариуса. Нововведение вступило в силу с 2016 года, а сведения были внесены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации…».
Супруги посещают нотариуса с целью:
- составить или заверить брачный договор – только с его помощью можно оформить жилье в долевое владение;
- удостоверить соглашение о разделе имущества в браке.
Нотариус изучает условия сделки, сверяет данные с бумагами, запрашивает информацию в Росреестре, ставит подпись и «мокрую» печать государственного образца. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Такого же принципа придерживаются министерство Минэкономразвития и суды РФ.
Совместная покупка жилья – как оформить
Квартиры покупают на общие деньги как для личного проживания, так и в инвестиционных целях (когда денег одного инвестора не хватает). В первом случае приобретение может происходить как на первичном, так и на вторичном рынках. А во втором случае подобные совместные вложения происходят, обычно, на «первичке» – покупка новостройки с целью перепродажи и получения дохода.
- На первичном рынке заключают Договор долевого участия или Договор уступки прав требования</span>;
- На вторичном рынке заключают Договор купли-продажи квартиры.
Подробнее об оформлении этих видов договоров – см. по приведенным ссылкам в Глоссарии.
Независимо от целей приобретения – для проживания или в качестве инвестиционного вложения – совместная покупка квартиры (например, на двоих собственников, не в браке) происходит по одному сценарию и имеет одинаковые юридические последствия.
Во-первых, квартира оформляется в общую долевую собственность. То есть в договоре указываются два покупателя и обозначаются размеры их долей собственности (например, 40% и 60%).
Во-вторых, пользоваться и распоряжаться долевой собственностью, владельцы могут только по общему соглашению между собой. Вместе с тем, каждый владелец доли может продать, подарить или завещать свою долю собственности по своему усмотрению (согласно ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи своей доли, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими сособственниками.
Все это накладывает на покупателей-совладельцев квартиры определенные ограничения и неудобства. Особенно, при совместной покупке новостройки в инвестиционных целях. Ведь со временем между партнерами-соинвесторами могут возникнуть разногласия по поводу того, когда и на каких условиях лучше продавать инвестиционную квартиру.
Кроме того, таким соинвесторам нужно помнить, что если кто-то из них женат (замужем), то его супруг тоже будет иметь права на купленную квартиру на основании установленной законом общей совместной собственности супругов. И для продажи квартиры партнерам-соинвесторам понадобится письменное согласие этого супруга. А если один из инвесторов решил развестись, то объект инвестиций может стать предметом раздела общего имущества супругов.
Если денег на покупку квартиры не хватает даже при совместных вложениях, то здесь на помощь приходит ипотека.
Проверка юридической «чистоты» квартиры.
Когда квартира выбрана, и условия приобретения сторонами согласованы, перед совершением сделки необходимо проверить ее юридическую «чистоту».
Проверка включает в себя:
- Проверка правоустанавливающих документов продавца на квартиру.
- В случае, если собственников квартиры несколько, продавцами должны выступать все собственники.
- Если квартира в период брака приобретена на имя одного супруга, необходимо нотариальное согласие второго супруга на сделку с ней.
- Если в квартире прописаны или являются ее собственниками несовершеннолетние или недееспособные граждане, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Правила составления договора купли-продажи
Договор купли-продажи составляется по стандартному образцу, с указанием характеристик недвижимости, цены сделки, прав и обязанностей сторон. Указывать третью сторону не стоит, если вы сделаете это – то супруг выступит в качестве полноценного покупателя со своей долей в имуществе.
Сторонами договоренности оказываются только продавец недвижимости и покупатель (тот, на кого в итоге и будет зарегистрировано право собственности).
Какие нужны документы?
Совместная собственность оформляется по итогам предоставления в контролирующий орган (Росреестр) пакета документов. Сотрудники Росреестра оставляют за собой право потребовать у заявителя предоставить им дополнительные документы.
- Паспорта граждан РФ супруга и супруги.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи).
- Все дополнения к договору купли-продажи, если есть.
- Кадастровый план недвижимости.
- Справку о прописанных в квартире лицах, плюс копию финансово-лицевого счета (о том, как действовать при покупке квартиры с прописанным человеком, читайте здесь).
- Документ о законности перепланировки, если была сделана.
- Согласие на сделку супруга, не указанного в договоре купли-продажи жилья.
- Квитанция оплаты государственной пошлины.
О том, какие документы могут понадобиться при купле-продаже квартиры, написано в отдельной статье.
Согласие супруга на покупку квартиры
О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте в специальной статье:
Согласие супруга на покупку недвижимости
Порядок расчетов с Продавцом
Порядок расчетов с Продавцом законодательством не регламентирован и проводится по согласованию сторон, за исключением покупки квартиры за счет кредитных средств.
На практике расчеты с Продавцом проводятся в следующем порядке:
- Первый этап расчетов — передача аванса или залога в счет приобретаемой квартиры под расписку Продавца.
- Второй (основной) этап расчетов производится при подписании договора купли-продажи.
Возможные варианты расчетов с Продавцом:
- С подписанным договором купли-продажи стороны посещают банк, который они выбрали для расчетов и перечисляют деньги на счет продавца, который сразу дает расписку в получении денег.
- Сторонами арендуется банковская ячейка, и Продавец получает деньги только после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.
- В банке открывается депозитный счет, на который Покупатель вносит денежные средства на счет Продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.
Покупатель просто передает наличные денежные средства Продавцу из рук в руки под расписку.
Стоимость услуг нотариуса
Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.
О том, как происходит купля-продажа с участием нотариуса, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, можно ли купить или продать жилье без него.
Регистрация
После проведения расчета владелец недвижимости должен отправиться в Росреестр с пакетом документов. Присутствовать второму супругу необязательно, главное иметь на руках два документа – свидетельство о браке и разрешение на покупку квартиры. Новое право собственности оформляется сотрудниками Росреестра в течение десяти дней.
Совместная покупка квартиры в ипотеку
Как родственники, так и «не родственники» имеют возможность обратиться в банк за оформлением совместного ипотечного кредита на покупку общей квартиры.
Раньше банки избегали выдачи ипотечных кредитов гражданам, которые не находятся в родственных отношениях (в т.ч. в браке). Но время идет, спрос рождает предложение, и теперь банки готовы рассматривать в качестве созаемщиков формально независимых друг от друга людей – в том числе партнеров-соинвесторов или «гражданских супругов».
Совместная ипотека для покупки квартиры может оформляться разными способами:
- Заемщиком выступает один, а второй выступает поручителем по кредиту.
- Заемщиком выступают сразу оба покупателя (созаемщики).
Финансовая ответственность перед банком в этих случаях различна. Например, ответственность поручителя перед банком – субсидиарная, то есть возникает только тогда, когда основной заемщик не в состоянии выплачивать кредит (фактически – банкрот). А ответственность двух созаемщиков перед банком – солидарная, то есть равная, одинаковая. Здесь банк может требовать погашения кредита одновременно с обоих заемщиков, как по частям, так и целиком (ст. 323 ГК РФ). Заемщики здесь должны сами договориться, кто и когда выплачивает свою долю кредита, иначе кому-то одному придется расплачиваться за двоих.
На практике покупатели-родственники, обычно, предпочитают первый вариант (поручительство), а партнеры-соинвесторы – второй (совместный заем).
Налоговые вычеты при совместной покупке квартиры
Что касается имущественных налоговых вычетов. При совместной покупке квартиры (не супругами), как с привлечением ипотеки, так и без нее – право на возврат НДФЛ (13%) имеют оба покупателя-соинвестора.
Вычет за покупку жилья (до 2 млн. руб.) будет рассчитываться исходя из условий Договора купли-продажи квартиры – каждый, указанный в договоре Покупатель будет иметь право на налоговый вычет соразмерно своей доле в праве.
А вычет за уплаченные по совместной ипотеке проценты (до 3 млн. руб.), будет начисляться каждому соинвестору при предъявлении своих банковских платежек на погашение кредита.
Для супругов, находящихся в официальном браке, распределение имущественных вычетов за купленную квартиру происходит по другим правилам. Подробно это рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.
Другие причины для нотариальной сделки
Причиной для удостоверения сделки у нотариуса является не только оформление супругами долевой собственности, но и долевая собственность у продавцов. А так же если продавцом недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный.
[spoiler title=»Источники»]
- https://exspertrieltor.ru/2015/11/23/pokupka-kvartiryi-suprugami/
- https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-zhene/
- https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/
- http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/
- https://help-ddu.ru/drugoe/kak-osushhestvlyaetsya-pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami
- http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/
- https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/sovmestnaya-pokupka-kvartiry/
- https://novostroyki.guru/stati/glavnye-aspekty-priobreteniya-kvartiry-v-sovmestnuyu-sobstvennost/
- https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/suprugami-v-sovmestnuyu-sobstvennost.html
[/spoiler]